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成都“公证摇号买房”正式发文!按揭中签率有多高?

2017-12-14 来源:房产投资 评论
[摘要]:刚刚,成都房管局和司法局联合发文,出台购房公证摇号政策,其最重要的:不得设置有利于全款支付人员的登记条件。

刚刚,成都房管局和司法局联合发文,出台购房公证摇号政策,其最重要的:不得设置有利于全款支付人员的登记条件,目的在于支持购房人以商业贷款或公积金贷款按揭方式购房,为所有具有购房资格的购房人提供平等的购房登记机会。这也意味着成都商品住房公证摇号正式亮相!

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重点强调:做好公证摇号排序前登记购房人购房资格审查工作。总而言之:目的是有舆论基础,顺应民心的好事!

公证摇号机制的关键点和难点在于:资格审查和公布全部房源。

资格审查就涉及到验资、按揭与全款等焦点问题;公布全部房源就起到了公正售房、严防渠道费、关系户等问题,进一步规范商品住房销售行为,以达到维护房地产市场秩序稳定的根本目的。

这好比一场及时雨打消很多购房者的顾虑,再次表现出相关部门极高的管理智慧,相关管理方法完全符合刚刚出炉的《成都房地产发展5年规划》中对于切实加强需求侧综合管理稳定市场运行的原则,即:“管而不死、死而不乱、掌握主动、精准施策”。此处应有掌声。

从消息看出,对于大量的急于购房又屡战屡败没有买到新房的人们的舆论问题,相关部门第一时间已经注意到并做了大量调研,即将发文公布采取公证摇号的新建商品住宅销售方式,无疑是旱地里下了一场及时雨!

接下来,贰爷逐一分析政策影响:

第一,购房的几率会增大?

摇号可以均等中签概率,给与所有通过审核的购房者以同样的中签百分比。但是这不等于比以前就更加容易买房了!

来看一个公式:中签概率=房源数量/审核合格的候选人。

目前成都依然是强势的卖方市场,也就是严重的供不应求的状况,特别是在优质板块的品质新房和周边二手房形成巨大剪刀差的情况下,大量的人群急切追逐新房,具有购房资格和能够通过验资的人可以同时参与多个楼盘的资格审核,也就是我经常说的本着“先到先得”的心态,所以参与摇号的候选人的数量就会比较大,但相应楼盘的房源数量是保持不变的,那么中签率就会比较低。

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以上是成都几个重点楼盘的中签率预估表。我们可以看出中签率非常低,从15%--30%不等,并且随着蓄客量的不断增加,这个中签率还会下降。所以我们得出结论:买房难的根本原因在于供求关系,绝对不在于销售方式。

拿出昨天公布《成都房地产发展5年规划》的数据来分享一下:

根据公告出台的成都市房地产业发展五年规划, 2017年成都的土地供应计划是8800亩,完成商品住宅建设2318万平米(20.03万套),目前离完成任务还有2000多亩的供地任务没有完成,在这种情况下,按照2016年的住宅销量2909万平方来看,依然存在600万平米(约5万套)的缺口,这个缺口怎么补?当然只有继续吃老本。根据2018年的住宅土地供应计划9000亩,依然是难以有改善土地供应量的能力。成都人口流入又在加速,这势必会带来进一步的供不应求,供求关系难以短期内改变。

所以摇号带来的是公平,但是买房难的根本原因在于严重的供需失衡,供应的量不会因此有任何改变,只是改变了一种销售方式而已,不能把购房机会寄托在销售方式的转变上。

第二,案例分析,南京摇号买房同艰难;

南京对于付款方式的要求(如下图)。也就是说,指望首付3成或者4成的低首付就和付全款保持同权,这是不现实的。根据南京最近几天的情况,如果首付款预算达不到八成,连进入摇号池的机会都没有。认购之日起1--7天内付清八成首付款,这个门槛,是扎扎实实的一个“高门槛”,把大量刚需排在摇号池之外。

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然后最关心是对于验资的要求:南京河西10家楼盘各指定2家银行进行验资,购房人需要提供银行本票或定活两便存单,目前最低验资要求需要180万(朗诗熙华府),最高为400万(保利天悦)。

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这道门槛真的很高!所以指望通过销售方式的改变就能在严重供不应求的情况下,捡个便宜,是完全没有可能的!

再来看看南京的候选登记盛况:

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你知道吗,南京实际房价连续涨了5年!

根据国家统计局数据,从2016年12月到2017年8月,南京房价连续9个月下跌或持平,所以这是一个新房连续9个月不涨的城市。但是,最近这几天新房排队摇号的情况,依然火爆;需求量虽然受制于调控,受到了极大的压制,但是需求量依然火爆。

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第三:茶水费、渠道费会如何?

成都称为渠道费,更多的北上广深称之为“茶水费”,茶水费流向了两个方面,一个是开发商方面,这里指的开发商当然是小开发商,大开发商因为管理缜密,很少有类似的费用产生;另一个是所谓的中间渠道,比如部分小中介、寻租的中间人。

摇号政策的出现,在很大程度上降低了这种费用和中间环节的产生,让寄希望通过渠道费或者人情然后收获优质房源的人打消念头,同时把这样的房源放入摇号池,供大家用同等的概率来摇号,中签了则感恩上帝,未中签也无怨言。

可以预见,渠道费的情况会大大收敛,购房环境会更加公平!但是凡事没有绝对,一些小伎俩可能换个花招继续存在!

第四:楼盘挑选客户会越来越挑剔;

目前成都的售楼部筛选客户,要求客户验资,一般只是提供手机截屏,携带查房证明等等即可。真正厉害的是摇号城市——南京,最近的开盘潮采用“资金冻结”的方式认筹,提供银行本票或定活两便存单,首付不低于八成。冻结资金这一招太狠了,没有足额的现金存款,想打个时间差,就毫无机会;8成首付对于普通购房者而言,走进售楼部真的需要勇气。这里还有两个重要因素:

1,政府限价,二手倒挂,新房低于二手房价格5000/平以上。我在文章《史上最大剪刀差,十年最佳买房时机闪现!》中,也深度解析了成都新房二手房存在巨大的价格剪刀差,这种基本就是买到就赚一辆保时捷,是一个巨大的红包。

2,因为供应量不足,楼盘前期蓄客量非常大,前期封盘,攒客比较多。因此,开发商有足够余地锁定精准客户,把有实力的、购买意愿强烈的客户挑选出来,即使有一些客户无法接受这种形式,导致客户流失,开发商也不会太在意。

第五,司法局介入,买房摇号有保障;

来看看上海、南京、长沙的摇号政策的发文部门有什么不同:

上海是住建局;

长沙是住建局;

南京是住建局和司法局联合发文;

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成都呢?和南京一样。 

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为什么房产销售环节会有司法局介入?

在南京出台的公证机构摇号售房细则中有三大原则:杜绝住房摇号被人为操控,避免任何暗箱操作,公证机构必须全程主导控制。南京司法局与房产部门建立联动机制,必要时邀请相关部门、人员实施现场监督,确保公证机构摇号售房顺利进行。所以,对于南京普通买房人来说,显然是公平购房的好机会。

总结,

从政策本身出发,这绝对是一件大快人心的事情。但是也要客观看待市场因素,一是由于供求关系实在太严峻,需求可以延迟但无法消灭;二是由于新房二手房剪刀差太大,利益驱使更多人加入新房抢购,南京人认为:抢到一套新房就赚到一辆保时捷。以南京为例,虽然摇号更公平了,但是随着验资难度加大,对于刚需购房的压力没有明显降低。

摇号,是绝对的政策正确,但是不能指望政策包治百病。抢房等现象出现的根本原因在于供求关系和利益驱使,手机抢房、公证摇号只是一种销售执行手段,它适应民心应运而生,它带来了公平性和严肃性,绝对值得称赞,值得为之喝彩!

坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居;维持房地产市场健康发展,建立长效机制,让我们共同见证有关部门的努力!