逾期交楼怎么办？

金融政策调整业主成功退房

在佛山工作的李先生，两三个月前在南海看中了一套带精装修的房子，由于资金不多，李先生选择了贷款30年。其中，装修部分也采用30年贷款的方式。原本约定30年的装修贷款需在5年内还清。由于40多万的装修款需5年内还清，考虑自身的还款能力，李先生希望退房另择地方购买。经过与开发商友好协商，李先生最后成功退房。目前，退款手续正在办理之中。

不少人不太清楚，贷款批不下来，责任谁来承担？记者了解到，该问题需要区分出谁的责任。如果是开发商的资质问题，购房者可要求退还首付和定金，还可要求赔付定金和利息等损失。如果是购房者征信问题导致无法发放贷款，购房者就要自己承担违约责任。一般的做法是扣除定金后退还其他款项。需要明确的是，如果定金约定金额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分属于无效部分，需要退回给消费。

如果并非购房者和开发商双方的责任，而是受到政策或者银行变化导致贷款无法批下来的，这种情况之下，双方均不需要承担合同的违约责任。购房者要求全额退款时，开发商不得拒绝；同时，购房者也无权要求开发商赔付相应的定金。上文提及的李先生，符合双方均无过错的情况，整个退房手续也相当顺利。如遭遇开发商不同意退款或者要扣减购房者的定金，购房者可通过法院起诉的方式，要求开发商尽快退款并承担利息等损失。

除了按揭批不下来外，因银行银根收紧所导致按揭排队的问题，是否会影响购房？记者了解到，如非购房者自身的征信原因，购房者则无需担心，延迟放款相当于延后购房者的供房时间。但对于消费者而言，如果银行利率出现上浮等因素，则需要消费者承担更高的利率；如出现利率下调，购房者就可以少支付一点利率。

为避免个人原因影响贷款，业内人士在此提醒购房者，购房前一定要查询自己的征信记录，也可在签订购房合同时，与开发商约定“按揭不成功合同自动解决解除”等条款，以降低因贷款而产生的风险。

开发商“挡箭牌”不成立 法院依法判赔违约金

近期，轮候网签和放贷慢已成为楼市的一个普遍现象。网签和房贷慢能否成为开发商逾期交楼的挡箭牌？记者近日从佛山佛山中院了解到，因按揭办理慢成商家逾期交楼挡箭牌的做法被法院驳回。

2013年下半年，严先生在高明一楼盘购买了一套总价493705元的商品房，根据双方约定，交楼的时间为2014年12月31日。双方签署合同后，严先生如期支付了首付款项。后因开发商施工延期，房子直至2015年6月9日才达到交付标准。为此，严先生要求楼盘方根据合同约定的每日万分之四的违约金进行赔付。

但在与开发商的沟通中，并不顺利。开发商以严先生未遵循“签订之日起5日内办理银行按揭”的条款，要求抵消延迟交楼的天数。开发商表示，严先生应于2013年8月22日办理银行按揭，但其实际办理银行按揭贷款的时间为2013年10月12日，严先生逾期51天办理银行按揭，开发商交楼日期理应可以顺延51天。严先生认为，在申请银行贷款的过程中，自己承担的是向开发商提交申请贷款所需资料的义务，应交的首付款已在合同签订时支付给开发商，但何时能取得银行贷款完全取决于开发商的工作进度、银行审批程序及银行是否及时放款。

佛山中级人民法院认为，购房者按照开发商的要求及时支付了首期款项，并在开发商的指引下履行了按揭义务。加上开发商并未提供充分证据证明购房者存有逾期付款的案件事实，故判处开发商向严先生支付违约金31597.12元，违约根据合同约定的每日万分之四的标准，计算期限为2015年1月1日计至2015年6月9日共160天。

贴士

逾期不交楼业主如何维权？

有律师表示，延迟交楼的现象目前较多，延迟时间也有长有短。一般而言，短期交楼的部分开发商会主动跟消费者沟通，通过赠送物管费等方式安抚购房者。此外，如果延迟的时间不超过半年，违约金额也不高，一些业主并不愿意花费大量的精力维权。

但如果延迟交楼时间长业主如何维权？广东邦南律师事务所徐玉发律师表示，延迟交楼的维权方式，普遍是业主组群然后聘请一个律师进行诉讼，以降低维权成本。从费用上说，单独聘请一个律师需要至少5000元费用，而有十多个业主一起，费用可以低至1000元一人。

徐玉发表示，法院一般会将该类案例集中开庭，而且程序简易，一般一个月可结案。而对于工作忙碌的当事人，可全权受托律师代办。