仁寿楼市

视高最近华丽转身为热门网红，诸如“视高房价地价倒挂”、“兴隆湖视高大学城占位新溢价点”、“传保利仁寿价格上万”等报道不断地刷新其热度，仿佛在货币宽松遭遇资产荒的时候，视高成了南门投资*。对此不得不问，一飞冲天的黑马潜力股，天府视高投资价值，你真看懂了吗？

投资房产跟股票类似，我们姑且对视高做一些简单的基本面分析，对此我们也重点关注3个问题：

1. 当需要出局套现时，能否有人积极接盘？

2. 投资标的本身有多大的升值潜力？能给投资者多大的想象空间？

3. 若标的前景看多，现在是否有买入建仓的机会？

下面便从上述三个维度逐一剖析视高的价值基底及潜力，看其能否成为优质投资标的。

一、视高的投资者从何而来，有多大容量？

现在入手视高的房子，若3-5年后出手，能快速变现吗？当有大量的人口净流入，二手交易才能快速达成。这个问题的关键便在于视高能吸纳承载哪些需求？这些需求有多大的量？这些量能否支撑二手房市场的活跃度？

首先来看视高能承接哪些需求。经过小顾团队的研究发现，视高可承载三类需求：“地缘置业需求”、“全域投资需求”、“挤压外溢需求”。

“地缘置业需求”： 返乡置业潮：仁寿为省内*人口大县，虽人口有一定外流，但均属于外出务工，大部分故土情节浓，选择返乡置业，直接促成了每年楼市阶段性成交高涨。

新型城镇化：仁寿现辖35个镇、25个乡，城镇化率仅35.28%。参考2020年全省的城镇化平均水平54%，将有20%的上升空间，随着新型城镇化的推进，将衍生大量新购房需求，成为新的楼市购房主力。

产业新导入：视高经开区为成渝经济区最具投资价值产业园区，发展迅猛，职住平衡衍生就地安家置业需求。仁寿大学城是天府新区*成规模的教育产业园区，聚集大量师生，衍生居住和商业消费的需求，推动住宅、公寓、商铺类物业的去化。

“全域投资需求”：“天府新区、城市中轴、国际城南”的优势区位叠加“不限购、不限售、价格低”的宽松购房门槛造成视高的火爆投资氛围，投资客占比高达6-7成。

川东南等区域的置业人群因为距离、房价、购买资格以及视高新的区域属性等多方面因素已经在视高、仁寿等地置业。视高雄踞天府南大门，借助成自泸高速与天府大道交通优势，对川南自贡、泸州、宜宾等城市的客户具有虹吸作用。

“挤压外溢需求”： 视高靠近成都“一城两核”发展战略中的新极核—成都科学城-兴隆湖区域，该区域在土地规划上留给住宅产品的空间却不多。现该区域已有大量产业人员，但高企的南门房价、严苛的限购政策和有限的供应会推动置业外溢，当北上无望之际，南下变成了不二之选。距离科学城只有10分钟车程的视高成为了最佳的住宅需求承接地，是环科学城最佳住区。

成都实施人才引进计划，数据显示人才落户政策吸引了16626名（截至8月22日）高学历人才落户天府新区，带来了一定的置业需求，有地利之便的视高是必然的选择区域之一。

确实，需求类型丰富，但是需求量能有多大，能否支撑持续稳定的买入？

经过小顾团队的研究发现，返乡置业容量近40万，新型城镇化增量约30万，产业人口增量6-10万，挤压外溢增量6-10万，虽数据有一定交叉，但类型多样，需求明确，总量可观，支撑力强，对于幅员并不辽阔的视高， 已经足够保证市场活跃度了。

二、当不愁转手之时，我们更关注投资标的未来升值能有多大的想象空间？

城市新区普遍面临“人口导入与商业发展的悖论”的问题。人口如果不先行大量导入，商业则无法快速发展。而商业发展如果不成熟，配套不完善，人口便无法导入。这二者互为前提，制约了城市新区的快速发展，而产业的植入便打破了这一悖论，成为驱动新区快速起步与成熟的的利器。因此在对视高区域的升值潜力做基本面分析的时候，我们重点关注产业。

先看自身的功能定位与产业规划。

视高定位为国际城南“会客厅” ，“以工为主、统筹城乡、两化互动、产城一体”，意图打造国际化、*的高端产业基地和宜商宜业宜居的国际化新城。

而产业端则定位为天府新区的“南部现代农业科技功能区”，主力发展“高端装备、电子信息、新能源汽车”等产业，叠加天府新区政策红利，定位清晰、起点高。

视高产业不是停留在概念阶段，也不是白手起家，没有任何基础，而是家底雄厚。视高经开区起步早，是四川省知识产权试点园区、“51025”重点产业园区和成渝经济区最具投资价值产业园区。纳入国家级新区规划之后，高标准定位，综合实力跳跃式增长。

规划起点高，发展基础好，落地情况如何？小顾团队发现：视高经开区目前建成面积7平方公里、人口达6万人，入驻项目148个，规模企业54户，从业人员2.3万人，落地呈现情况良好。

各个产业的龙头企业颇具实力：

招商引资成果也颇为可观，重点项目10个，总计划投资额1957亿元：

重点项目介绍：

除了农业科技类产业之外，教育也是一亮点。视高大学城是目前天府新区*成规模的大学城，政府重视程度高，开发力度大，规划明确，前景可期。视高大学城片区目前人数达3.6万，远期规划5万，大量学区人口涌入将刺激住宅销售及住房租赁，衍生商业消费需求，拉动商铺等投资类产品的去化。

强发展基础、高规格规划、落地性颇强、资金高密集，视高产业前景不可小觑。

为什么在分析城市的发展潜力之时要着重分析产业？因为产业的强势发展能在城市认知、楼市发展和客群结构方面产生重大影响。具体而言：

产业之于城市——快速推动区域成熟：“成渝经济区”、“天府新区”全方位产业政策倾斜，持续助力视高产业发展，作为产城一体的核心—产业，其强劲发展能推动区域的快速成熟，解决“人口与商业、配套之间的悖论”，强化前景看好预期。

产业之于楼市——职住平衡拉动置业：视高经开区的建设吸引了众多知名企业落户，随着众多项目落地投产，产业人口将大量涌入，相关配套服务人员也将进驻，直接衍生大量置业需求。

产业之于客群——增收推动消费升级：第二产业、第三产业的进驻促进人口结构类型的改变，随着收入增加、财富阶层扩大，会快速推动消费需求、居住需求的升级。

产业强劲最大的好处在于能快速地推动人口导入和区域成熟，将概念规划实景呈现，将模糊的发展前景有计划地明确呈现出来，从而保持区域不断地迭代更新。唯此，方可持续地吸纳人口，方可衍生不断扩大的居住、消费等需求，而投资前景、升值潜力也才有了切实的保障！视高有此强势之产业，升值潜力无需赘言！

当然除了产业之外，视高的城市区位、生态环境也是值得一提的。

首先城市区位第—城市中轴线，天府南二环：

视高雄踞天府南大门，城市中轴线—天府大道贯穿其间，让人不得不想视高会不会成为像大源、兴隆湖一样的又一颗明珠？如果觉得离天府广场50公里的车程较远，那么成都从单中心转换为双中心，坚持“一城双核”的发展战略，天府新区核心兴隆湖区域距离视高只需10分钟车程，视高天府南二环的区位是不是*？

其内部交通体系也很不错。六纵两横的交通道路主骨架全面形成，如图所示，成自泸高速、红星路南延线、天府大道延长线、站华路延长线未来将穿过天府新区直管区直通视高，30分钟车程即可在直管区与视高自由切换。除此之外还有轻轨客运专线K3线（预计2020年建成）。视高距离成都经济区环线高速公路3分钟车程，距离成都第二绕城高速公路10分钟车程，距离成都双流国际机场、成都第二国际机场大约30分钟车程，是区域交通的主要连接点之一。区域内的“小交通”与区域外的“大交通”实现无缝对接，彻底将视高的交通地位从“节点”提升为“枢纽”。

其次生态环境优美——“一湖两山三公园”：

视高拥有约3万亩绿色生态资源，集结一湖两山三公园。其中包括5228亩兴隆湖，约千亩帽顶山生态林地，约710亩寨子山生态林地，约4500亩鹿溪河湿地公园，约6200亩天府公园，约3200亩被誉为“绿海明珠”的柴桑河湿地公园，几乎将视高包围起来，宜居环境可以想象。 

三、需求强劲，前景看好，现在还有入手的机会吗？

市场是否还有货？还能不能买得到？这是我们关注的第三个问题。

市场目前断供，待新项目入市补仓：

已知待销售项目包括保利两项目在内也仅四个，入市后能暂缓供不应求的局面。

保利于5、6月拿下的185亩土地已经定位为区域改善产品。两个项目分别定名为保利天府林语和保利天府南院。保利天府林语总共占地105亩，总建筑面积19.6万方，住宅建面18.42万方，项目将被打造成整个天府新区容积率最低的项目之一。结合一山一园一湿地的环境优势，保利天府林语的小院洋房将主力面积段维持在了113-126㎡。而保利天府南院则定位为国家中轴院落，人文学府低密墅区。打造天府中轴*墅居产品，保利十年筑墅奠定学府壹墅，产品面积：117-150㎡。同时半围合墅居宽邸，赏无敌观景面，户户推窗即景，产品面积：94-106㎡，全线住宅展品不限购。至此视高在产品上有了自己的代言者。

土地供应充足，节奏明确：

近五年内，视高计划供地2260亩，近三年内有近1600亩土地集中入市。当中心城区限制供地和地价高企，且周边区域因故供应缓慢之时，视高将成为新的土地热门博弈之地。9月29日，视高推出两块均超百亩的优质地块，两块宗地均为住兼商用地，1.5≤容积率≤2.0。

地价依然有绝地的比较优势：

2016年至今视高合计供地914亩，16年前成交楼面地价为456元/平方米，17年5月后成交楼面地价跃至3404元/平方米，虽增长幅度较快，相较于中心城区，其*基数依然很小。9月7日成都主城迎来了下半年*次大规模土拍，减去配建部分，当日最高楼面地价超20000元/㎡。9月19日随着温江土拍结束，成都近郊土地全线迈入“万元时代”。9月21日天府新区土拍已达万元，也迎来了自己的价值重估。今日视高两宗土地出让，万科和新城入驻，将楼面地价推高至6264元/平方米，重新定义了视高的土地价值。此背景下，优质低价的视高可能就是成都楼市正在寻找的土地蓝海。